Офисы далеко не уедут

Нынешний год для коммерческой недвижимости оказался удачным. Новые площади вводятся в большом количестве, причем именно такими темпами, что рынок успевает их поглощать.

«По итогам первого полугодия 2012 года общий объем офисных площадей в Москве достиг 14,3 млн кв. м. Было построено чуть менее 220 тыс. кв. м качественных офисов (111 300 кв. м в первом квартале и 106 100 кв. м во втором). Это составляет лишь 27% от прогнозируемого ввода площадей за 2012 год», — приводит цифры Валентин Стобецкий, региональный директор, глава группы по работе с офисными помещениями компании Jones Lang LaSalle.

На сентябрь 2012 года общий объем офисной недвижимости класса А и В+ составляет 12,95 млн кв. м. До конца текущего года планируется ввести в эксплуатацию приблизительно 850 000 кв. м качественных офисных площадей, отмечают эксперты компании Praedium. 70% заявленных площадей приходится на сегмент класса А, 30% — на класс В+. Если все объекты будут введены в эксплуатацию в запланированные сроки, объем нового строительства по итогам 2012 года превысит аналогичный показатель 2011 года. В числе крупных запланированных к вводу объектов игроки рынка выделяют Mercury City Tower, вторая фаза БЦ «Девять Акров», БЦ «Алкон», третья фаза БЦ «Аквамарин», БЦ в составе гостинично-делового центра «Парк Победы». Если планы девелоперов станут реальностью на 100%, то объем нового строительства в 2012 году практически сравняется с объемом ввода новых офисных площадей суммарно за последние два года. Однако уже сейчас ясно, что некоторые проекты, анонсированные к вводу в 2012 году, будут открыты не раньше января 2013 года.

Впрочем, дефицит премиального сегмента на рынке коммерческой недвижимости ощущался всегда и не стоит забывать, что это палка о двух концах, говорит Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group: «С одной стороны, в прошлом году ставки на премиальный сегмент „рванули“ на 30-40% вверх, в этом году они стабилизировались, и арендаторы продолжают уже более осторожно закрывать сделки. Также всегда был и будет востребован недорогой, качественный B класс небольшого формата, поскольку пласт арендаторов, нацеленных на поиск такого офиса, огромен».

Наибольшим спросом на рынке на сегодняшний день пользуются офисы класса А и B+. При высоком качестве этих объектов арендные ставки в них сегодня ниже ставок докризисного периода 2007 года и позволяют компаниям арендовать или даже купить офис по сравнительно невысокой цене.

За второй квартал в Москве было куплено и арендовано 323,5 тыс. кв. м офисных площадей, что на 8% больше, чем в предыдущем квартале. Всего за первое полугодие было куплено и арендовано 623,5 тыс. кв. м. Сейчас наблюдается четкая тенденция к децентрализации. 60% сделок, заключенных во втором квартале 2012 года, произошли в зданиях, расположенных между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД. 22% — внутри Садового кольца, 4% — в «Москва-Сити» и оставшиеся — между ТТК и Садовым кольцом, приводит статистику Валентин Стобецкий.

«Наибольшим спросом пользуются у арендаторов бизнес-центры класса В+ с удобным местоположением. Спрос на БЦ класса А предъявляют, в основном, международные и крупные российские компании и холдинги, для которых важна как имиджевая составляющая, так и непосредственно высокое качество самого здания. Поскольку уровень вакантных площадей все еще ощутим, как в офисах класса В+, так и в офисах класса А, говорить о дефиците пока рано», — считает Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome.

На протяжении всего года интерес арендаторов к качественным офисным помещениям достаточно высок. Суммарный объем сделок за первое полугодие составил около 200 000 кв. м офисных помещений. В основном спрос формировался за счет IT-компаний, а также компаний, представляющих сектор промышленного производства. Наибольшее количество сделок было заключено в пределах Садового кольца.

По-прежнему интересны бизнес-лофты. Они весьма специфичны, но прочно занимают свою нишу рынка и пользуются популярностью. «Их основными арендаторами являются крупные компании, размещающие здесь свои бэк-офисы или поддерживающие структуры, в то время как основные представительства стараются арендовать офисы А-класса», — поясняет Куралай Садыбекова, коммерческий директор делового квартала «Новоспасский двор».

В последние два года заметно усилилась тенденция децентрализации офисной недвижимости в связи с запретом на строительство в пределах ТТК. В зоне ТТК — МКАД были введены такие высококачественные объекты, как бизнес-парк «Олимпия Парк», БЦ «Западные Ворота», БЦ «ПРЕО 8» и другие. До конца 2012 года планируется ввод третьей очереди бизнес-парка на пересечении Ленинградского шоссе и МКАД «Кантри Парк 3», в 2013 году планируется ввод бизнес-парка «Premium West» и других.

Офисы класса А вблизи МКАД пользуются популярностью у компаний, для которых вопрос местоположения офиса не является критерием престижности бизнеса и поддержания собственного бренда. Тем не менее компаний, для которых арендуемые помещения в статусных БЦ являются важной имиджевой составляющей, по-прежнему много. Наибольшим спросом пользуются бизнес-центры классов А и В+, причем одни арендаторы предпочитают В+ как класс высокого качества, но не с самыми высокими ставками аренды, а для других компаний важно арендовать самые качественные помещения на рынке. Среди последних много представителей нефтяной и газовой промышленности, отмечают в Praedium.

Наиболее активно развивающимися направлениями децентрализованной зоны являются запад и северо-запад столицы. Тенденция ухода крупных офисных объектов за МКАД действительно существует. Примерами могут служить такие объекты, как Кантри Парк, Химки Бизнес-Парк, Рига Лэнд. Впрочем, тотального ухода бизнес-центров за МКАД игроки рынка не ждут. Нормальные объекты за МКАД практически отсутствуют.

«Ситуация на рынке офисной недвижимости Москвы в первом полугодии 2012 г. свидетельствует о его переходе от фазы количественного развития в сторону качественных изменений. Стало появляться больше новых проектов класса А, арендаторы предъявляют повышенные требования к офисному пространству, — говорит Никола Обайдин, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank. — Дефицит качественных площадей в центре города сохраняется, а запрет на новое строительство в пределах ТТК удерживает премиальные ставки аренды на высоких уровнях. На рынке наблюдается спрос во всех отраслях, в частности, очень активны банковские структуры и другие финансовые организации, IT-компании. При сохранении текущего стабильного уровня мы предполагаем традиционный всплеск активности в IV квартале, когда большинство арендаторов будут пытаться завершить сделки до конца года».

При этом девелоперам приходится придумывать все новые идеи и концепции своих объектов. «Сейчас ни одного арендатора невозможно удивить или привлечь обычной офисной коробкой из стекла и бетона. Поэтому новые объекты поражают своей оригинальностью и концептуальностью. Среди наиболее интересных объектов следует отметить „Алкон“ и, конечно же, „Москва-Сити“. Они серьезно поддерживают престиж Ленинградского направления и делают этот район едва ли не самым престижным для бизнеса. Также привлекательная ниша для многих арендаторов — реконструированные офисные здания в стиле „лофт“ в пределах ТТК», — резюмирует Андрей Кирилкин, эксперт аналитического центра компании «Промсвязьнедвижимость».

«Российская газета», с комментариями К.Садыбековой и А.Кирилкина